Hypotheek berekenen, wat is mijn maximale hypotheek?

by Bas | Last Updated: 15/03/2020
       

Disclaimer: in dit artikel kunnen links staan naar producten of diensten. Als je via zo'n link een product of dienst afneemt, is het mogelijk dat ik hier een vergoeding voor ontvang. Dit resulteert nooit in extra kosten voor jou.
Ik geef op deze website nooit financieel advies. Als je twijfelt, vraag dan een financieel adviseur of financieel planner om advies.
Sommige financiële producten (waaronder beleggingen) komen met een risico. Je kunt (een deel van) je inleg kwijtraken.

Het kan tegenwoordig knap lastig zijn een hypotheek te krijgen. Je kunt je afvragen hoe hypotheken werken, en online allemaal berekeningen invullen. In elk geval kan je hier lezen wat het inhoudt om je hypotheek te berekenen en hoe je maximale hypotheek wordt bepaald.

Je hypotheek berekenen, hoe doe je dat?

De rekensom die banken tegenwoordig toepassen om je maximale hypotheek te berekenen is uitgebreid, maar niet heel lastig.

Met een beetje kennis van de wiskunde op middelbareschoolniveau kan je de som prima maken. Om het makkelijk te maken vind je verderop in dit artikel een rekenmachine om je hypotheek te berekenen.

Onder aan de streep gaat het om twee dingen. Het eerste is de waarde van het huis dat je gaat kopen, het onderpand. Het tweede is jouw inkomen en eventuele leningen die je nu al hebt.

Uit beide delen van de berekening komt een bedrag. Het laagste van die twee bedragen is het bedrag dat je maximaal aan hypotheek kunt krijgen.

Hypotheek en woningwaarde

De rekensom voor de maximale hypotheek op basis van het onderpand is eenvoudig. Je mag in Nederland in 2020 maximaal 100% van de woningwaarde lenen.

Je kan dus nooit meer lenen dan het bedrag waarvoor je woning is getaxeerd. Zelfs als je een gigantisch inkomen hebt zal je niet meer kunnen lenen dan de woningwaarde.

Vroeger was dat anders. Tot 2007 was er geen vastgestelde maximale hypotheek vanuit de woningwaarde. Banken mochten zelf dit maximum vaststellen.

Vanaf 2013 wordt het maximale percentage langzaam afgebouwd. Since 2018 is het maximum vastgesteld op 100% van de woningwaarde.

Het afbouwschema was simpel, met één procentpunt per jaar van 105% in 2013 tot 100% in 2018.

Maximale hypotheek op basis van inkomen

De rekensom voor het berekenen van je maximale hypotheek uit inkomen is moeilijker. Als je wil weten hoeveel je kunt lenen op basis van je inkomen, dan is het het makkelijkst gewoon onderstaande (of enig andere) calculator in te vullen.

Het uitgangspunt van al deze berekeningen is het begrip “woonquote”. Dit is het percentage van je bruto toetsinkomen dat je aan woonlasten mag hebben.

De woonquote is afhankelijk van onder andere het gebruikte toetsinkomen en de hypotheekrente. Daarnaast is het ook afhankelijk van zaken als alimentatie en erfpacht.

Jawel.nl Hypotheek
Gratis

Bij Jawel.nl vraag je gratis een berekening aan van jouw potentiële besparing op je hypotheek. Bijna iedereen kan besparen!

Dus hoeveel hypotheek kan ik krijgen?

Ik heb mezelf ook de vraag gesteld “wat kan ik lenen?” toen ik mijn eerste woning kocht. Alle theorie hierboven is leuk en aardig, maar jij wil gewoon weten waar je aan toe bent!

Hieronder vind je een eenvoudige berekening van je maximale hypotheek. Je vindt deze natuurlijk overal op het internet, ik heb hem slechts voor de volledigheid meegenomen.

Doe vooral je voordeel met de kennis die je nu over hypotheken hebt opgedaan. Als je straks bij de hypotheekadviseur zit zal hij of zij ook je maximale hypotheek gaan berekenen. Het is fijn als je dat zelf al eens gedaan hebt zodat je de mogelijkheden kent.

Onderstaande calculator is gemaakt door Vereniging Eigen Huis.

Let op: deze calculator is bedoeld om een indicatie te geven van de mogelijkheden als je een hypotheek wil gaan aanvragen. Aan de uitkomst van de berekening kunnen geen rechten ontleend worden.

De calculator zal ook een indicatie geven van de maandlasten bij een maximale hypotheek. Deze zijn gebaseerd op een annuïtaire hypotheek met een looptijd van 30 jaar. Wil je een andere hypotheekvorm afsluiten, zoals een lineaire hypotheek, neem dan contact op met een adviseur om een berekening te laten maken.

Hypotheek risicoklasse – wat is de loan to value (LTV)?

De waarde van de woning bepaalt niet alleen de hoogte van de hypotheek die je kunt krijgen, maar in veel gevallen ook de rente die je moet gaan betalen.

Dat zit zo: hoe meer jouw huis waard is in verhouding tot de hypotheek, hoe lager het risico voor de bank is.

Dat heeft te maken met het feit dat de bank, in het ergste geval, je huis kan verkopen als je ernstige betalingsachterstanden hebt. Uiteraard willen ze daarbij graag de hele hypotheek terugkrijgen. Hoe lager het hypotheekbedrag ten opzichte van de woningwaarde is, hoe groter de kans is dat dat lukt.

De loan-to-value of LTV is heel simpel te berekenen. Je neemt het bedrag aan hypotheek dat je nog open hebt staan, en deelt dat door het bedrag dat je huis waard is.

Stel dat je woning van 250.000 euro een hypotheek heeft van 200.000 euro, dan is de LTV 200.000 / 250.000 = 80%.

Je LTV kan lager worden door af te lossen op je hypotheek of doordat je woning meer waard wordt.

Verhouding van LTV en hypotheekrente

Veel banken geven je korting op je hypotheekrente als je in een lagere risicoklasse terecht komt.

Veel hypotheekverstrekkers hebben risicoklassen gedefinieerd die grenzen hebben bij een bepaalde loan-to-value.

Als je hypotheek onder de 65% LTV komt, krijg je de meeste korting. Onder de 80% betaal je iets meer, onder de 90% nog iets meer, en boven de 90% betaal je het meest.

In dit opzicht kan het soms dus slim zijn om je hypotheek een beetje extra af te lossen, zeker als je vlakbij een nieuwe risicoklasse zit. Dat kleine beetje aflossen kan dan zorgen dat je hypotheekrente flink omlaag gaat.

Aflossen is soms, maar niet altijd verstandig, dus overleg altijd met een financieel adviseur over jouw situatie zodat je een goede keuze kunt maken.

Conclusie

In dit artikel heb je geleerd over de maximale hypotheek die je kunt krijgen. Je snapt nu waarom je niet oneindig veel mag lenen. Dat heeft te maken met de woningwaarde en je inkomen.

Ook kan je in dit artikel je hypotheek berekenen. Door dat dat te doen krijg je een goede indicatie van wat een hypotheek je gaat kosten.

Een component in de maximale hypotheek die je kunt krijgen is de hypotheekrente die je betaalt. Vandaar dat we op het einde nog de loan-to-value en het effect daarvan op de hypotheekrente hebben behandeld.

Over Bas

Bas is als zelfstandig ondernemer actief in data analytics. Hij werkt via zijn bedrijf Analytics on Point om de data van bedrijven op orde te krijgen. Daarnaast is hij personal finance nerd. Als ondernemer moet je je geldzaken op orde hebben, en via Jouw Euro's deelt hij zijn kennis over persoonlijke financiën.