Hypotheek oversluiten, is dat voordelig?

by Bas | Last Updated: 25/05/2020
       

Disclaimer: in dit artikel kunnen links staan naar producten of diensten. Als je via zo'n link een product of dienst afneemt, is het mogelijk dat ik hier een vergoeding voor ontvang. Dit resulteert nooit in extra kosten voor jou.
Ik geef op deze website nooit financieel advies. Als je twijfelt, vraag dan een financieel adviseur of financieel planner om advies.
Sommige financiële producten (waaronder beleggingen) komen met een risico. Je kunt (een deel van) je inleg kwijtraken.

Met de huidige, lage hypotheekrente is het oversluiten van je bestaande hypotheek wellicht voordelig. Maar het hangt heel erg van jouw situatie af.

Er is geen standaard advies. Daarom kijken we in dit artikel naar de verschillende aspecten die van belang zijn bij het oversluiten van een hypotheek.

We nemen onder andere de boeterente onder de loep, maar kijken ook naar de voor- en nadelen van oversluiten.

Hypotheek oversluiten

hypotheek oversluiten

Je hypotheek oversluiten is het nemen van een nieuwe hypotheek waarmee je je bestaande hypotheek volledig aflost.

Oversluiten is dus alleen van toepassing wanneer je al een hypotheek hebt. Voor sommige mensen kan het lonen de hypotheek over te sluiten. Bijvoorbeeld als je een hogere hypotheekrente hebt dan in de markt gangbaar is.

Ook kan het soms interessant zijn een hypotheek met slechte voorwaarden over te sluiten naar een andere hypotheekvorm. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een aflossingsvrije hypotheek.

Aflossingsvrije hypotheek oversluiten

Stel dat je een aflossingsvrije hypotheek hebt, dan kan het zijn dat je toch besluit deze te willen aflossen.

Grofweg zijn er twee manieren die je daarvoor kunt hanteren.

De eerste is simpel en ligt voor de hand: je kan extra aflossen op je hypotheek. Daarmee maak je de schuld steeds een beetje kleiner.

Het nadeel van extra aflossen is echter dat je er zelf aan moet denken. Dat betekent dat je discipline nodig hebt om ook daadwerkelijk te blijven aflossen. Niemand anders regelt het namelijk voor je!

De tweede optie is je aflossingsvrije hypotheek over te sluiten en een andere hypotheekvorm te kiezen. De twee meest gangbare opties daarvoor zijn de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek.

Door een van deze twee hypotheekvormen te kiezen automatiseer je als het ware je aflossingen, waardoor je gegarandeerd elke maand je hypotheek voor een stukje aflost.

Wanneer is hypotheek oversluiten verstandig?

Of het verstandig is om je hypotheek over te sluiten of niet hangt van een aantal factoren af.

Als je meer hulp wil bij het maken van een keuze, dan raad ik aan met een erkend financieel planner of financieel adviseur te gaan praten. In dit artikel staan we vooral stil bij het besparen van rente.

Daaruit volgt dus automatisch dat het oversluiten van je hypotheek verstandig is als je minder rente gaat betalen. Stel je betaalt nu 3%, en de marktrente is 1,5%, dan zou je de helft minder rente kunnen betalen.

De som is echter niet zo eenvoudig, omdat je soms een boeterente moet betalen als je je hypotheek wil oversluiten.

Via Jawel.nl reken je heel eenvoudig uit of je kunt besparen op je hypotheeklasten. Dit is gratis, ik raad iedereen dan ook aan dit te doen.

Jawel.nl Hypotheek
Gratis

Bij Jawel.nl vraag je gratis een berekening aan van jouw potentiële besparing op je hypotheek. Bijna iedereen kan besparen!

Boeterente bij oversluiten

De bank vind het niet altijd prima als jij je hypotheek oversluit. Wanneer je namelijk nu een hoge rente betaalt, en in de toekomst een lagere rente, loopt de bank inkomsten mis.

Deze inkomsten moet jij vergoeden. Dat wordt boeterente genoemd.

Vaak kan je een deel van de hypotheek aflossen zonder boeterente te betalen. Dat percentage ligt vaak tussen de 10% en 20% van het oorspronkelijke hypotheekbedrag.

Aangezien je bij het oversluiten je oude hypotheek voor 100% aflost, moet je vaak een boete betalen.

Kan ik mijn hypotheek oversluiten zonder boete?

Soms is het mogelijk om zonder boete je hypotheek over te sluiten.

De eerste mogelijkheid die je hebt is als je rentevastperiode afloopt. Dat is het moment waarop de hypotheekrente opnieuw bepaald wordt.

Je hebt dan de mogelijkheid je hypotheek over te sluiten zonder een boete te betalen.

De tweede mogelijkheid is als je volledige hypotheekbedrag valt binnen het boetevrij aflosbare bedrag. Vaak mag je elk jaar 10-20 procent van de oorspronkelijke hypotheeksom boetevrij aflossen.

In het geval dat je resterende hypotheek kleiner is dan het boetevrije percentage kan je altijd boetevrij aflossen.

De derde mogelijkheid is door je huis te verkopen. De meeste hypotheekcontracten staan het toe de volledige hypotheek af te lossen bij verkoop van de woning.

Bij de aanschaf van je nieuwe woning kan je dus een andere hypotheek kiezen. Je hebt dan effectief gezien je hypotheek overgesloten, maar dit heeft flinke consequenties. Niet iedereen zit er immers op te wachten om te verhuizen.

Is boeterente aftrekbaar?

Ja, in de meeste gevallen is de boeterente aftrekbaar. Als je je hypotheekrente mag aftrekken voor de inkomstenbelasting, mag je dat eenmalig ook doen met de betaalde boete.

Dit verlaagt de effectieve kosten van het oversluiten van je hypotheek.

Aangezien de boete vaak een groot deel van de oversluitkosten bedraagt, is het zeker de moeite waard om deze kosten af te trekken.

Betaal je de boete niet in een keer, maar spreid je hem uit in de nieuwe hypotheek? Dan mag je deze rente niet aftrekken. Het loont dus meestal om de boeterente zelf te betalen.

In 6 stappen je hypotheek oversluiten

Het oversluiten van je hypotheek lijkt lastig, maar het is niet zo heel moeilijk. Het kost vooral wat tijd.
Met de onderstaande stappen is het echter heel overzichtelijk.

  1. Oriëntatie

    De eerste stap voordat je kunt gaan oversluiten is de oriëntatie. Je moet namelijk voor jezelf bepalen wat voor soort hypotheek je wil en wat de mogelijkheden zijn.

  2. Bepaal de kosten

    Boeterente, taxatie, de notaris en advieskosten, zomaar een rijtje kosten die je gaat maken als je je hypotheek gaat oversluiten.
    Gelukkig zijn de meeste van deze kosten aftrekbaar van je belastbare inkomen.
    Toch is het belangrijk dat je de kosten op een rijtje zet.

  3. Bereken wat je bespaart: heeft het zin?

    Ga uit van de besparing die je realiseert als je je hypotheek oversluit naar een lagere rente. Hoeveel (netto) rente ga je betalen, en verdien je daarmee de kosten van stap 2 terug?
    Oversluiten heeft pas zin als je de kosten terugverdient.

  4. Aanvraag nieuwe hypotheek

    Nu je weet wat de mogelijkheden zijn ga je de nieuwe hypotheek aanvragen. Hierbij dien je een hoop documentatie vooraf in te leveren.
    Als alles goed is gaat de bank je een rentevoorstel doen.

  5. Rentevoorstel controleren

    Als de hypotheekaanvraag succesvol is afgerond ontvang je van de bank een rentevoorstel. Controleer deze goed.
    Als alles correct is, dan kan je het voorstel accepteren.
    De laatste stap is nu de passage van de hypotheekakte. Dit gebeurt bij de notaris.

  6. Naar de notaris

    Kies een notaris uit die de hypotheekakte voor je laat passeren. Na de passage van de hypotheekakte wordt je oude hypotheek afgelost met het geld uit je nieuwe hypotheek en eventueel eigen geld.
    Na het tekenen van het nieuwe contract is je hypotheek overgesloten.

Voordelen van oversluiten

Het oversluiten van je hypotheek kan meerdere voordelen hebben. Zo is het voor veel mensen mogelijk om te besparen op de hypotheekrente.

Jawel.nl Hypotheek
Gratis

Bij Jawel.nl vraag je gratis een berekening aan van jouw potentiële besparing op je hypotheek. Bijna iedereen kan besparen!

Naast het besparen op de rente is het ook mogelijk om de rentevastperiode te verlengen, of je hypotheek te verhogen.

Je gaat minder rente betalen

Met de huidige lage rentestand kan het heel interessant zijn je hypotheek over te sluiten.

Zeker als jij enkele jaren geleden je hypotheek hebt afgesloten tegen een hogere rente kan het mogelijk zijn dat je flink minder gaat betalen.

Je kan de rentevastperiode verlengen

Stel dat je al wel een redelijk lage rente hebt, maar een korte rentevastperiode, dan kan het aantrekkelijk zijn om deze periode te verlengen.

Op die manier verzeker je je van de huidige lage rente voor een langere termijn.

De langetermijnrentes zijn tegenwoordig ook erg laag. Als je voor een langere tijd in je woning wil blijven wonen kan het dus lonen om je rente voor een langere tijd vast te zetten.

Als de rentes dan in de toekomst weer gaan stijgen profiteer jij nog van de lage rente.

Je kan de hypotheek verhogen

Een derde voordeel van je hypotheek oversluiten is dat je de hypotheek kunt verhogen.

Je kan dit om meerdere redenen doen. De meest voorkomende reden is dat je geld nodig hebt voor een verbouwing.

Als je extra geld gaat lenen voor het verbeteren van je eigen woning, bijvoorbeeld een verbouwing, dan kan je de hypotheek verhogen en mag je de rente blijven aftrekken.

Let wel op: je kunt niet altijd de hypotheek verhogen. Dit heeft te maken met je financiële situatie, en onder andere spelen jouw inkomen en de waarde van je woning een rol in deze berekening.

Daarnaast accepteren sommige banken het als je geld wil opnemen voor een ander doel dan het vebeteren van je eigen woning.

Zo kan je op je huis relatief goedkoop geld lenen voor bijvoorbeeld de aanschaf van een auto of een investering in je eigen bedrijf of een beleggingspand.

Nadelen oversluiten hypotheek

Het oversluiten van een hypotheek heeft natuurlijk niet alleen maar voordelen. Er zijn ook nadelen. Sommigen daarvan hebben we in dit artikel al behandeld.

Je moet soms boeterente betalen

Dit is afhankelijk van een aantal factoren zoals we in dit artikel al hebben beschreven.

Vaak moet je bij het oversluiten een boete aan de bank betalen als compensatie voor gemiste inkomsten. In sommige gevallen is deze boeterente aftrekbaar, maar het blijft een flinke kostenpost.

Er zijn bijkomende kosten

Naast de eventuele boeterente krijg je vaak ook te maken met advies- of bemiddelingskosten en taxatiekosten.

Als je een hypotheekadviseur in de arm neemt om je hypotheek over te sluiten dan betaal je advieskosten. Je kunt bij sommige banken echter ook zelf een hypotheek afsluiten. In dat geval betaal je alleen de kosten voor het behandelen van de aanvraag.

Kosten voor advies en bemiddeling lopen uiteen van 300 euro voor de goedkoopste execution-only tot meer dan 3000 euro voor volledig advies.

Het is vaak nodig je woning te laten taxeren door een onafhankelijke taxateur. Zo is de bank ervan verzekerd dat het onderpand genoeg waard is.

Als je echter een WOZ-beschikking hebt die genoeg is voor de hypotheek die je aanvraagt kan dat voldoende zijn voor sommige banken. In dat geval bespaar je de kosten van de taxateur.

Een taxatie kost je ongeveer 400-500 euro.

Als laatste heb je nog te maken met notariskosten. Je moet immers bij de notaris de hypotheekovereenkomst tekenen. Dat doen ze helaas niet gratis, maar er is wel veel concurrentie tussen notarissen.

Het loont dus om goed te vergelijken, maar houd rekening met kosten van 400-1000 euro.

Over Bas

Bas is als zelfstandig ondernemer actief in data analytics. Hij werkt via zijn bedrijf Analytics on Point om de data van bedrijven op orde te krijgen. Daarnaast is hij personal finance nerd. Als ondernemer moet je je geldzaken op orde hebben, en via Jouw Euro's deelt hij zijn kennis over persoonlijke financiën.